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不動産売却の基礎知識

不動産売却をしたいなら、ある程度の流れを知っておくことが大切です。こちらでは、売却に関わる諸経費についてまとめています。

不動産売却にかかる費用とは

さまざまな理由により、所有している不動産を売却することになった際、諸経費はどれくらいかかるのか把握しておかなければ大損失になってしまう可能性があります。たとえば、抵当権抹消登記費用や売買契約書で必要になる印紙税、司法書士報酬、売却を仲介してもらった会社への手数料の支払いなどです。こういった売却の前準備として必要となる諸経費について理解しておく必要があります。

※仲介手数料の上限額は定められていますが、仲介会社によって手数料は異なります

ローン残債があっても売却できる?

売却にかかる諸経費は準備できたとしても、そもそも売る前の壁となる「住宅ローン」の行方が気になりますよね。いわゆるローン残債について、考えられるパターンにあわせて打てる策をまとめました。参考にしてください。

売却代金で住宅ローンを返済したい場合

住宅ローンが残っている不動産でも売却することは可能です。ただ、ローンが残っていると「抵当権」が発生しているままなので、買い手がつきにくい状態になっています。

抵当権とは、金融機関が持っている「ローンが回収できなくなった場合は家を売却する権利」のこと。つまり、不動産の名義は買い手に変更することができても、抵当権が外されない限りは金融機関が家を売却できる権利を持ったままなのです。そのため、売却時には抵当権を外す必要があるのですが、その条件となるのがローンの完済。ただ、返済に何年もかかるローンを自己資金で一括返済するのは難しいため、売却した代金で返済できる方法があります。

もし残債分が売却代金よりも少ないのであれば、売却代金を受け取った時にそのまま金融機関が残債分を一括で引き落とすということも可能です。そうすると抵当権を外すことができ、ローンが残っていても売却できます。

売却代金ではローンの返済分がまかなえない場合

売却した代金でローンを完済することができるのですが、もし売却代金よりもローンの返済分のほうが多かった場合は2つの方法が取れます。不足分を自己資金で支払うか、住み替えローンを利用するかどうかです。

住み替えローンとは、今ある不動産を売却した時のお金でローンを完済できずとも、返済できなかった分を新しく購入する住宅のローンに組み込んでしまうもの。何が何でも今の住宅を売って新しい住宅に住みたい方の手段と言えます。もちろん、新しい住宅のローンに前の住宅のローンが積み重なっているオーバーローンな状態なので、安定した収入があり、社会的な信用がなければ受けられません。

最終手段は任意売却

ここまで紹介した方法ではローン残債をどうにもできない方は、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、金融機関といった債権者が債務者である売り主と協力して不動産を売却する方法です。何らかの事情でローンの返済が叶わなくなった場合に適用されます。通常の不動産売却とあまり変わらず、任意売却をサポートしてくれる仲介会社もあるほど。強制執行される競売と違って、任意売却は債権者にとっても債務者にとってもメリットのある最終手段なのです。

ローンが残った状態で不動産を売却できるだけではなく、月々の返済額が減額されたり残債を見直してもらえたりすることもあります。ただし、ローンが返済できないと判断された場合に適用できる方法なので、社会的な信用を失う可能性のある手段であるということもお忘れなく。

売却のために必要になる諸経費は多く、さまざまな計算が必要になります。所有している不動産がどれくらいの代金で売却できるのか、ローン残債がある場合はどの方法で完済することができるのか。細かい計算を素人が行なうのは限界があるでしょう。そのため、任意売却を含めてあらゆる売却手段を提案し、難しい計算も一手に引き受けてくれるような売却専門の不動産会社に依頼することをおすすめします。

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